2026汽車舊換新補助最高10萬｜貨物稅退稅、申請資格、流程與查詢一次看懂
2026/07/21
房地合一稅是所有買房、換房族必須要了解的稅制，其最主要的目的在於抑制台灣恐怖的房價，期望藉由此稅制來降低投資客短線買賣，增加其持有房屋的成本。隨著時間推移，房地合一稅已經從105年上路，到110年升級至2.0版本。
究竟房地合一稅到底是什麼？對於一般人來說有什麼影響？本篇文章將會完整說明，如果是正在考慮換屋的讀者，以下內容一定要看仔細。
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房地合一稅是105年上路的稅制，字面上的意思就是將「房子」、「土地」的價格合併加總，並且扣掉原本購買的成本，若有獲利則要課徵的稅額，是一種交易稅。只要是105後購買的房子，出售時都必須要繳交房地合一稅。
舉例來說，小明於106年買了總價1,000萬的房子，109賣了1,200萬，賺得的200萬就要課徵房地合一稅。
會有這個稅制的原因在於，還沒有房地合一稅之前，都是採用「土地」、「建物」分別課稅，也俗稱「舊制」，是一種雙軌課稅。
雖然房地合一稅是為了讓投機套利者增加成本的稅制，但仍然有許多漏洞，因此政府在110推出地房地合一稅 2.0，也是現行最新的版本。
從110年7月1日起交易的房地，若是105年1月1日以後取得，就適用最新房地合一稅2.0的規定
簡單說，除了一般房屋買賣的交易，如果是購買預售屋，或者是法人持有的房屋買賣，都會被算在房地合一稅的課徵範圍。
依照持有房屋地時間進行課稅，可分為境內居住者和境外居住者
| 持有房屋時間 | 稅率 |
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年未逾5年 | 35% |
| 超過5年未逾10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
| 持有房屋時間 | 稅率 |
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年 | 35% |
房地合一稅的具體試算公式為：成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額 X 房地合一稅率
所謂的相關費用，是房屋交易時可能產生的費用，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用，未能相關費用證明文件，可按成交價3%計算，有30萬免稅額上限。
詳細地試算方式，可以參考【財政部稅務入口網】
房地合一稅主要是遏制短線投資的風氣，對於本身是自用住宅的族群，政府有推出對應的解套方案，只要滿足下列三個項目，就能享有400萬的免稅額，若超過400萬則課徵房地合一10%稅率
這裡要特別注意，設籍必須是本人、配偶或是未成年子女，並非直系血親，因此如果是父母設籍則不符合資格。除此之外，出租或是做為營業登記也不符合資格，即便是當公益出租人也仍然算出租的範圍，要特別注意。
需要！房地合一稅 2.0 將預售屋也納入課徵的範圍，也就是說在 105 年 1 月 1 日以後取得的預售屋，同樣需要課徵房地合一稅。除此之外，持有房屋的時間會從預售屋蓋完變為成屋後，重新開始計算，依照持有的時間，課徵15%-45%不等的稅率。
符合以下幾種情況者，免課徵房地合一稅：
房地合一稅可扣除契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費….等相關費用，不過需要提供證明單據，若無法提供則會依照「成交價」3% 計算，30萬為上限。
房地合一稅的設立旨在解決房地產市場中的問題，主要是為了遏制短期投機行為。因此，該稅制根據持有房屋的時間來確定課稅範圍，持有年限越長，受到的影響越小。此外，一般人若將房屋用於自住且符合特定條件，還能享有高達400萬的免稅額度。
通過上述相關說明，可以快速了解房地合一稅的相關規定與條文。如果正計劃購買房屋或換屋，了解房地合一稅的相關法規仍然至關重要，以免受到重稅的影響。
